ROI, cash-on-cash и payback в прикладной логике

Цель урока

Научиться использовать простые показатели доходности осмысленно, без подмены анализа красивыми процентами.

После урока вы должны:

• понимать, чем ROI отличается от cash-on-cash;
• видеть, когда payback period полезен, а когда искажает картину;
• уметь применять эти показатели в коротких и средних сценариях.

1. Почему именно эти показатели так любят на рынке

Потому что они:

• простые;
• быстро считаются;
• хорошо продаются;
• понятны инвестору без финансового бэкграунда.

И именно поэтому ими чаще всего злоупотребляют.

2. ROI

ROI отвечает на вопрос: какой итоговый результат получил инвестор на вложенный капитал.

Упрощённая логика: чистая прибыль / вложенный капитал.

Полезен:

• при коротких спекулятивных сценариях;
• при сравнении нескольких схожих сценариев;
• когда важно быстро понять грубую эффективность вложения.

Ограничения:

• сам по себе не показывает время;
• не различает, когда именно возникает результат;
• может выглядеть высоким даже при слабой годовой эффективности.

3. Cash-on-cash return

Этот показатель отвечает на другой вопрос: какой текущий денежный поток получает инвестор на реально вложенный собственный капитал.

Особенно важен:

• при использовании кредитного плеча;
• в арендных стратегиях;
• когда инвестору критичен текущий cash flow, а не только итог на выходе.

Сильная сторона: он привязывает анализ не к полной стоимости актива, а к реальным деньгам инвестора.

Слабость: если смотреть только на cash-on-cash, можно недооценить общий риск, долговую нагрузку и хрупкость модели.

4. Payback period

Срок окупаемости отвечает на интуитивный вопрос: за сколько лет вернутся вложенные деньги.

Полезен:

• как вторичный ориентир для клиента;
• как грубый фильтр при сравнении похожих историй;
• как способ объяснить модель не финансовому инвестору.

Опасность: он почти всегда создаёт ложное ощущение определённости, потому что:

• не учитывает стоимость денег во времени;
• не показывает путь к окупаемости;
• игнорирует сценарий после «точки окупаемости»;
• не отражает характер риска.

5. Профессиональный вывод

Эти три показателя полезны только в связке с более глубокой логикой:

• ROI — результат на капитал;
• cash-on-cash — поток на капитал;
• payback — интуитивный ориентир по времени возврата.

Ни один из них не может быть итоговым основанием для решения.

6. Практический пример

Есть два объекта.

Объект A:

• высокая текущая арендная отдача;
• cash-on-cash сильный;
• но выход uncertain и актив неликвиден.

Объект B:

• скромнее текущий поток;
• ROI за полный цикл выше;
• но основной результат возникает только на выходе.

Новичок часто выбирает по одной цифре. Профессионал смотрит:

• откуда возникает результат;
• в какой момент;
• насколько он устойчив;
• какова цена ошибки.

7. Типовые ошибки

• считать ROI без чёткого определения прибыли;
• подменять анализ cash-on-cash красивым эффектом плеча;
• продавать срок окупаемости как показатель безопасности;
• использовать один показатель для разных классов активов без корректировки;
• игнорировать связь с горизонтом и риском.

8. Чек-лист

Перед использованием этих показателей нужно понять:

• какой именно вопрос вы сейчас задаёте модели;
• учитывает ли показатель время;
• учитывает ли он структуру капитала;
• не маскирует ли он слабый выход;
• не прячет ли он высокий downside.

9. Контрольные вопросы

1. Чем ROI отличается от cash-on-cash?
2. Почему payback period может вводить в заблуждение?
3. Когда cash-on-cash особенно полезен?
4. Почему высокий ROI ещё не означает сильную инвестицию?

10. Мини-кейс

Инвестору показывают объект с:

• ROI 40% за 4 года;
• cash-on-cash 6% в год;
• сроком окупаемости 11 лет.

Нужно:

• объяснить, что означают эти три цифры;
• понять, какой тип стратегии перед вами;
• определить, какие дополнительные показатели обязательно нужны.