Ошибки моделей и манипуляции цифрами

Цель урока

Научиться распознавать не просто арифметические ошибки, а типовые способы, которыми рынок делает модель убедительной на вид и слабой по сути.

После урока вы должны:

• видеть, где результат «рисуют» предпосылками;
• уметь проверять модель на устойчивость;
• понимать, какие сигналы особенно тревожны.

1. Как рынок обычно «улучшает» модель

Не через явную ложь, а через:

• мягкие допущения;
• избирательный учёт расходов;
• красивый exit;
• слишком короткий срок;
• отсутствие downside;
• подмену чистых показателей валовыми.

2. Самые частые манипуляции

Манипуляция 1. Завышенная аренда

Берут желаемую или рекламную ставку вместо подтверждённой.

Манипуляция 2. Нулевая или слишком низкая вакансия

Особенно в продуктах, где смена арендатора или загрузка критичны.

Манипуляция 3. Исключение CAPEX

Серьёзные будущие вложения выводятся за пределы модели.

Манипуляция 4. Сильный exit без основания

Цена выхода строится как будто рынок обязательно поможет.

Манипуляция 5. Сжатые сроки

Чем короче цикл, тем легче разогнать IRR.

Манипуляция 6. Скрытая операционная сложность

В модели поток выглядит пассивным, а в реальности требует постоянного контроля.

3. Как проверять модель на прочность

Нужно делать:

• нормализацию потока;
• чувствительность к аренде и вакансии;
• чувствительность к CAPEX;
• чувствительность к срокам;
• чувствительность к exit;
• пересчёт при более жёсткой ставке дисконтирования.

4. Практический пример

В модели:

• высокая IRR;
• сильный ROI;
• достойный Cap Rate.

После быстрой проверки выясняется:

• аренда взята по верхней границе рынка;
• вакансия почти нулевая;
• CAPEX частично исключён;
• ставка дисконтирования мягкая;
• exit очень оптимистичен.

Такая модель не обязательно «фальшивая». Но она не инвестиционная, а презентационная.

5. Типовые ошибки самого аналитика

• доверять исходным данным без нормализации;
• не требовать раскрытия предпосылок;
• не проверять модель на downside;
• спорить о результате, не проверив ввод;
• путать аккуратную таблицу с сильной аналитикой.

6. Чек-лист

Перед тем как доверять модели, надо проверить:

• что завышено;
• что недоучтено;
• что не раскрыто;
• что держится только на хорошем сценарии;
• какой параметр ломает результат первым.

7. Контрольные вопросы

1. Какими способами чаще всего «рисуют» доходность?
2. Почему сильный exit — один из самых опасных узлов модели?
3. Чем презентационная модель отличается от инвестиционной?
4. Какой первый шаг в проверке чужой модели?

8. Мини-кейс

Вам присылают таблицу с:

• IRR 26%;
• нулевой вакансией;
• ростом аренды 10% в год;
• выходом по сильной цене через 24 месяца.

Нужно:

• назвать минимум 7 мест, которые требуют проверки;
• объяснить, почему даже без пересчёта уже видно, что модель агрессивная;
• сформулировать, как бы вы переписали её в более профессиональный base case.