Построение модели для арендного объекта

Цель урока

Научиться собирать базовую рабочую модель доходного объекта под аренду.

После урока вы должны:

• понимать логику структуры модели;
• уметь раскладывать объект по потокам и расходам;
• видеть, где находятся ключевые точки риска.

1. Логика модели

Базовая модель арендного объекта обычно состоит из:

1. цены входа;
2. стартового CAPEX;
3. графика аренды;
4. вакансии и простоев;
5. OPEX;
6. налогового слоя;
7. потока по годам;
8. сценария выхода;
9. расчёта метрик.

2. Что важно в арендной модели

Не просто подставить текущий договор, а понять:

• сколько этот поток реально проживёт;
• насколько он устойчив;
• что будет после смены арендатора;
• как быстро можно восстановить доход при просадке.

3. Выход

Даже арендный объект нельзя считать как «вечную аренду».

Нужно задать:

• срок владения;
• логику оценки выхода;
• ставку капитализации или рыночный механизм продажи;
• транзакционные издержки выхода.

4. Практический каркас модели

В простом виде по годам вы строите:

• эффективный доход;
• операционные расходы;
• NOI;
• налоговый и инвестиционный слой;
• чистый поток инвестора;
• поток от выхода.

После этого можно считать:

• cash-on-cash;
• ROI;
• IRR;
• NPV;
• чувствительность к ключевым предпосылкам.

5. Типовые ошибки

• капитализировать текущий поток без нормализации;
• не учитывать переаренду;
• не моделировать выход;
• считать аренду линейной и бесконечной;
• не задавать downside по вакантности и exit.

6. Чек-лист

В арендной модели нужно проверить:

• кто платит;
• сколько платит;
• как долго платит;
• когда и на сколько вероятен простой;
• какие вложения потребуются;
• кто купит объект на выходе;
• как изменится результат при ухудшении условий.

7. Контрольные вопросы

1. Почему текущий договор аренды нельзя автоматически считать вечным?
2. Зачем задавать выход даже для арендного объекта?
3. Где в модели чаще всего прячется завышение результата?
4. Какие три параметра обычно самые чувствительные?

8. Мини-кейс

Небольшой стрит-ритейл:

• сильный арендатор сейчас;
• договор на 2 года;
• высокая текущая ставка;
• цена объекта кажется адекватной.

Нужно:

• описать логику модели на 5-летний горизонт;
• указать, где может возникнуть ложное ощущение безопасности;
• перечислить 5 обязательных чувствительных параметров.