Сценарный анализ: base, downside, upside

Цель урока

Научиться смотреть на инвестицию не как на одну историю, а как на диапазон возможных результатов.

После урока вы должны:

• строить базовую сценарную рамку;
• понимать, какие параметры надо тестировать в первую очередь;
• видеть, когда объект хорош только в лучшем сценарии.

1. Почему одна модель почти всегда врет

Любая модель — это не реальность, а упрощение. Если она существует в одном варианте, она почти неизбежно искажает картину.

Поэтому профессиональная модель должна содержать минимум три сценария:

• base case;
• downside case;
• upside case.

2. Что такое base case

Это не «среднее между хорошим и плохим». Это наиболее реалистичный рабочий сценарий при нормальном ходе событий.

3. Что такое downside case

Это не катастрофа. Это осмысленно неблагоприятный, но реалистичный сценарий:

• дольше вакансия;
• выше CAPEX;
• слабее рост аренды;
• ниже цена выхода;
• длиннее срок.

Если инвестиция разваливается уже в умеренном downside, тезис слабый.

4. Что такое upside case

Это не рекламная фантазия. Это сценарий, в котором:

• рынок помогает;
• реализация проходит лучше;
• заполняемость выше;
• выход сильнее.

Upside полезен, но профессионально он вторичен. Главное — понять, переживает ли объект downside.

5. Какие параметры тестировать первыми

Обычно первыми тестируются:

• ставка аренды;
• вакансия;
• срок стабилизации;
• CAPEX;
• ставка дисконтирования;
• цена выхода;
• горизонт реализации.

Для разных классов активов набор смещается, но логика одна: надо тестировать то, что реально способно сломать тезис.

6. Практический пример

Есть арендный объект. В base case:

• вакансия 6%;
• рост аренды умеренный;
• exit по текущей рыночной логике.

В downside:

• вакансия 12%;
• рост аренды почти отсутствует;
• на выходе требуется дисконт.

Если модель при этом всё ещё сохраняет адекватную экономику, идея сильнее. Если всё держалось на нулевой вакансии и идеальном exit — идея была слабой изначально.

7. Типовые ошибки

• показывать только base case;
• делать downside чрезмерно мягким;
• превращать upside в маркетинговый слайд;
• не пересчитывать IRR и NPV по сценариям;
• не фиксировать, какой параметр наиболее критичен.

8. Чек-лист

В сценарном анализе нужно:

• явно описать предпосылки;
• не путать реалистичный downside с катастрофой;
• проверить ключевые драйверы;
• пересчитать основные метрики;
• понять, что именно ломает тезис первым.

9. Контрольные вопросы

1. Почему одна модель без сценариев почти всегда слаба?
2. Чем downside отличается от катастрофического сценария?
3. Какие параметры чаще всего тестируются первыми?
4. Почему хорошая инвестиция должна переживать хотя бы умеренный downside?

10. Мини-кейс

Объект выглядит сильным только при:

• нулевой вакансии;
• росте ставок аренды выше инфляции;
• очень хорошем exit через 2 года.

Нужно:

• объяснить, почему это уже тревожный сигнал;
• предложить realistic downside;
• понять, какой параметр здесь самый опасный.