Построение модели для девелоперского и трансформационного сценария

Цель урока

Понять, как моделируются проекты, в которых стоимость не просто эксплуатируется, а создаётся.

После урока вы должны:

• отличать логически модель проекта от модели стабилизированного актива;
• понимать роль сроков, стадий и кассовых разрывов;
• видеть, почему в проектах особенно опасны красивые IRR без жёсткой проверки этапов.

1. Что делает проектную модель другой

В проекте вы анализируете не существующий стабильный поток, а путь от идеи к стоимости.

Здесь важны:

• сроки;
• последовательность этапов;
• разрешительная и строительная логика;
• кассовые разрывы;
• сценарий продаж или стабилизации;
• цена ошибки по времени.

2. Базовые блоки проектной модели

1. вход в проект;
2. подготовительный этап;
3. CAPEX по стадиям;
4. сроки;
5. финансирование;
6. выручка или стабилизированный выход;
7. налоги и издержки;
8. выходной сценарий;
9. метрики и сценарии.

3. Самая частая ошибка

Считать проект как улучшенную версию арендного объекта.

Это неверно.

У проекта:

• другая временная структура;
• другой риск;
• другая цена задержки;
• другое значение стоимости капитала.

4. Где проектные модели чаще всего ломаются

• срок разрешительной стадии;
• удорожание CAPEX;
• просадка цен реализации;
• замедление продаж;
• дорогой долг;
• слишком оптимистичный exit;
• слабая юридическая подготовка базы.

5. Практический пример

Есть объект под реконцепцию:

• входная цена кажется выгодной;
• после вложений обещают сильный рост стоимости;
• продавец показывает высокую IRR.

Что должен сделать аналитик:

• разложить весь путь по этапам;
• учесть реальное время;
• учесть задержки;
• заложить перерасход;
• проверить, кому и по какой логике объект будет продан на выходе.

6. Типовые ошибки

• считать только итоговую прибыль без времени;
• не раскладывать CAPEX по этапам;
• недооценивать разрешительные и юридические риски;
• использовать слишком мягкий downside;
• принимать проектную IRR за доказательство качества проекта.

7. Чек-лист

В проектной модели нужно зафиксировать:

• этапы;
• сроки;
• кассовые разрывы;
• CAPEX по времени;
• сценарий реализации;
• цену выхода;
• ставку дисконтирования;
• резерв на отклонения.

8. Контрольные вопросы

1. Чем проектная модель отличается от арендной по сути?
2. Почему задержка сроков так сильно влияет на экономику?
3. Какие узлы чаще всего ломают проектную модель?
4. Почему проектная IRR особенно легко манипулируется?

9. Мини-кейс

Участок под будущую рекреационную застройку продаётся как история с высокой доходностью.

Нужно:

• объяснить, почему здесь нельзя ограничиться ROI;
• определить, какие этапы должны быть разложены в модели;
• перечислить 5 ключевых рисков, которые надо встроить в downside.