Предпосылки модели: аренда, вакансия, CAPEX, OPEX, налоги, инфляция, стоимость денег

Цель урока

Научиться задавать модель не из произвольных цифр, а из обоснованных предпосылок.

После урока вы должны:

• понимать, что предпосылки важнее формул;
• уметь разделять наблюдаемые данные и прогнозные допущения;
• знать, какие блоки нужно фиксировать явно.

1. Главный принцип

В финансовой модели чаще ошибаются не в формулах, а в предпосылках.

Если предпосылки слабые, то:

• модель формально корректна;
• результат экономически бесполезен.

2. Аренда

Нужно различать:

• текущую аренду по договору;
• рыночную аренду;
• устойчивую аренду после стабилизации;
• рекламную аренду.

Это не одно и то же.

3. Вакансия

Нулевая вакансия — почти всегда фантазия, если у вас нет очень сильных доказательств обратного.

Нужно учитывать:

• структурную вакансию;
• вакансию при смене арендатора;
• рыночную вакансию в сегменте;
• риск задержки стабилизации.

4. OPEX

Операционные расходы должны быть нормализованы:

• эксплуатация;
• управление;
• маркетинг на замену арендатора;
• текущий ремонт;
• обслуживание;
• налоги, если они относятся к операционной логике.

5. CAPEX

Нужно разделять:

• разовые вложения на входе;
• поддерживающий CAPEX;
• событийный CAPEX;
• затрату на перестройку под новый сценарий.

6. Налоги

Игнорировать налоги — один из любимых способов сделать модель красивее.

Но в реальной аналитике надо понимать:

• где налоги лежат в потоке;
• какие налоговые режимы возможны;
• как налоги влияют на чистый результат и выход.

7. Инфляция и индексация

Нужно быть осторожным:

• не вся аренда индексируется одинаково;
• не все расходы растут так же, как выручка;
• инфляция не означает автоматический рост доходности.

8. Стоимость денег

Это не просто «ключевая ставка». Это:

• цена собственного капитала;
• цена заемного капитала;
• альтернативная доходность;
• премия за риск.

9. Типовые ошибки

• подставлять желаемую аренду вместо подтверждённой;
• брать вакансию ниже рыночной без обоснования;
• не учитывать CAPEX в горизонте владения;
• не разделять текущий и нормализованный поток;
• использовать слишком мягкую стоимость капитала.

10. Чек-лист

В модели нужно явно зафиксировать:

• аренду;
• вакансию;
• OPEX;
• CAPEX;
• налоги;
• инфляцию и индексацию;
• цену и сроки выхода;
• стоимость капитала;
• сценарные диапазоны.

11. Контрольные вопросы

1. Почему предпосылки важнее самих формул?
2. Чем рыночная аренда отличается от договорной?
3. Почему нулевая вакансия почти всегда подозрительна?
4. Как стоимость денег влияет на модель?

12. Мини-кейс

В модели указано:

• аренда вырастает на 12% в год;
• вакансия 0%;
• CAPEX отсутствует;
• цена выхода выше входа на 30% через 3 года.

Нужно:

• определить слабые места предпосылок;
• понять, какие параметры требуют особенно жёсткой верификации;
• переписать эти предпосылки в более профессиональном виде.